RECHTE UND PFLICHTEN DER MIETER

Als Mieter genießen Sie in Deutschland umfangreiche Rechte, die dazu dienen, Ihre Interessen und Ihre Sicherheit während der Mietdauer zu schützen. Diese Rechte sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) und in verschiedenen weiteren Gesetzen festgeschrieben. Ein Verständnis dieser Rechte ist für Mieter ebenso wichtig wie für Vermieter, um ein ausge- wogenes und respektvolles Mietverhältnis zu gewährleisten.

1. Recht auf ungestörten Besitz der Wohnung

Grundsatz: Nach Art. 13 des Grundgesetzes und § 535 BGB steht dem Mieter das Recht zu, die gemietete Wohnung ungestört zu nutzen. Dies bedeutet, dass der Vermieter während der Mietzeit keinen Zutritt zur Wohnung hat, es sei denn, ein vertragliches oder gesetzliches Zutrittsrecht liegt vor (wie in Kapitel 5.1 beschrieben). Der Mieter kann frei entscheiden, wie er die Wohnung nutzt, solange er dabei die vertraglichen Vereinbarungen einhält und die Rechte anderer, insbesondere die der Nachbarn, nicht verletzt.

2. Mieterschutz bei Kündigungen

• Kündigungsschutz: Das deutsche Mietrecht bietet Mietern einen umfassenden Kündigungsschutz. Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und unterliegt strengen Fristen, die je nach Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt sind. In besonderen Härtefällen, wie bei schwerer Krankheit oder fortgeschrittenem Alter des Mieters, kann die Kündigung unwirksam sein, selbst wenn die formellen Voraussetzungen erfüllt sind.

• Eigenbedarfskündigung: Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter nachweisen, dass er die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt. Der Mieter hat das Recht, diese Kündigung zu überprüfen und gegebenenfalls anzufechten, wenn Zweifel an der Berechtigung des Eigenbedarfs bestehen.

• Sperrfrist bei Eigenbedarf: In § 577a Abs. 2 BGB ist geregelt, dass eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren gelten kann, wenn während der Mietzeit die Wohnung in Eigentumswohnungen umgewandelt und verkauft wurde. Die Bundesländer können diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre verlängern, abhängig von den lokalen Gegebenheiten des Wohnungsmarktes. Während dieser Sperrfrist ist eine Eigenbedarfskündigung nicht möglich. Erst nach Ablauf dieser Frist kann der neue Eigentümer Eigenbedarf anmelden, wobei dann die allgemeinen gesetzlichen Vorgaben für eine Eigenbedarfskündigung gelten.

3. Mietminderung bei Mängeln

• Recht auf Mietminderung: Wenn die Mietwohnung erhebliche Mängel aufweist, die den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung einschränken, hat der Mieter das Recht, die Miete zu mindern (§ 536 BGB). Voraussetzung hierfür ist, dass der Mangel dem Vermieter unverzüglich gemeldet wird und dieser keine zeitnahe Abhilfe schafft. Die Höhe der Mietminderung richtet sich nach der Schwere des Mangels und kann bis zu 100 % betragen, wenn die Wohnung unbewohnbar ist.

• Beispiele für Mängel: Häufige Gründe für eine Mietminderung sind Ausfall der Heizung im Winter, erhebliche Lärmbelästigung, Schimmelbildung oder Wasserschäden. Auch der Ausfall von Strom oder Wasser über einen längeren Zeitraum kann ein Mietminderung rechtfertigen.

  
  

4. Schutz vor überhöhten Mieten

Mietpreisbremse: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse, die regelt, dass die Miete bei Neuvermietungen höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf (§§ 556d–556g BGB). Mieter haben das Recht, die Höhe der geforderten Miete zu überprüfen und gegebenenfalls zu rügen, wenn diese zu hoch ist.

Mieterhöhungen: Auch bei bestehenden Mietverhältnissen ist die Möglichkeit der Mieterhöhung gesetzlich geregelt. Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und begründet werden, beispielsweise durch den örtlichen Mietspiegel. Mieter haben das Recht, der Mieterhöhung innerhalb einer Frist zu widersprechen.

5. Recht auf ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung

Einsicht in die Abrechnung: Mieter haben das Recht, eine nachvollziehbare und ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu erhalten. Diese muss detailliert sein und die umlagefähigen Kosten genau aufschlüsseln. Mieter können innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung Einwendungen erheben und haben das Recht, die zugrundeliegenden Belege einzusehen.

Rückzahlung von Guthaben: Ergibt die Nebenkostenabrechnung ein Guthaben zugunsten des Mieters, muss der Vermieter dieses innerhalb einer angemessenen Frist erstatten. Ein Versäumnis der Abrechnungsfrist durch den Vermieter führt dazu, dass der Mieter keine Nachzahlungen leisten muss, jedoch weiterhin Anspruch auf eine Rückerstattung eines möglichen Guthabens hat.

6. Schutz der Privatsphäre

Datenschutz: Mieter haben das Recht auf den Schutz ihrer persönlichen Daten. Der Vermieter darf nur solche Daten erheben, die für das Mietverhältnis notwendig sind, und muss diese sicher verwahren. Unbefugte Weitergabe von Daten oder die Erhebung von Informationen ohne Zustimmung des Mieters sind unzulässig. Bitte zum Mietvertrag immer ein DSGVO Formular mit ausfüllen lassen, dass Sie berechtigt sind die Daten der Mieter zu speichern und an Personen, die der Mietsache dienlich sind, weiterzuleiten.

Besichtigungsrecht: Ein generelles Besichtigungsrecht des Vermieters gibt es nicht. Der Vermieter darf die Wohnung nur nach vorheriger Ankündigung und aus einem berechtigten Anlass betreten. Dies schützt die Privatsphäre des Mieters und gewährleistet, dass der Mieter in seiner Wohnung „in Ruhe gelassen“ wird.

Pflichten der Mieter

Auch wenn es oft so scheint, als hätten Mieter in Deutschland vor allem Rechte, so haben sie doch auch eine Reihe von Pflichten, die sie erfüllen müssen. Diese Pflichten sorgen für ein geregeltes Zusammenleben und schützen die Interessen des Vermieters. Als Vermieter ist es wichtig, sich über die Pflichten der Mieter im Klaren zu sein, um bei Bedarf entsprechend handeln zu können.

Wichtige Pflichten der Mieter:

Zahlung der Miete: Die wohl offensichtlichste Pflicht eines Mieters ist die fristgerechte Zahlung der Miete. In der Regel ist die Miete spätestens bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen. Wenn ein Mieter wiederholt oder erheblich im Rückstand ist, haben Sie als Vermieter das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen – unter Umständen sogar fristlos.

Pflegliche Behandlung der Mietsache: Der Mieter ist verpflichtet, die gemietete Wohnung oder das Haus pfleglich zu behandeln. Das bedeutet, dass er keine Schäden verursachen darf und dass er dafür sorgt, dass die Wohnung in einem ordentlichen Zustand bleibt. Kleinere Reparaturen, wie das Entlüften der Heizung oder das Austauschen von Glühbirnen, gehören zu den Aufgaben des Mieters.

Anzeige von Mängeln: Wenn in der Wohnung ein Mangel auftritt, ist der Mieter verpflichtet, diesen unverzüglich dem Vermieter zu melden. Das kann beispielsweise ein Wasserschaden, ein defektes Heizsystem oder ein kaputtes Fenster sein. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige und verschlimmert sich der Schaden, kann er haftbar ge- macht werden.

Einhaltung der Hausordnung: In vielen Mietverträgen ist eine Hausordnung enthalten, die Regeln für das Zusammenleben der Mieter im Haus aufstellt. Dazu gehören beispielsweise Ruhezeiten, Regelungen zur Müllentsorgung oder zur Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen wie dem Waschkeller. Der Mieter ist verpflichtet, diese Regeln

einzuhalten.

Rücksichtnahme auf Nachbarn: Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Rücksichtnahme auf andere Mieter und Nachbarn. Das bedeutet, dass der Mieter dafür sorgen muss, dass es nicht zu Lärmbelästigungen oder anderen Störungen kommt. Partys, lautes Musikhören oder Renovierungsarbeiten sollten nur im Rahmen der zulässigen Zeiten stattfinden.

Praxisbeispiel: Angenommen, Ihr Mieter hat in der Wohnung einen Wasserschaden bemerkt, meldet diesen jedoch nicht und der Schaden breitet sich aus. In einem solchen Fall

kann der Mieter für den zusätzlichen Schaden haftbar gemacht werden, da er seiner Anzeigepflicht nicht nachgekommen ist. Für Sie als Vermieter ist es daher wichtig, Ihre Mieter regelmäßig an diese Pflicht zu erinnern und bei Verdacht auf einen Mangel selbst nachzufragen.

Praktischer Tipp: Weisen Sie Ihre Mieter bei Einzug nochmals klar und deutlich auf ihre Pflichten hin. Eine schriftliche Zusammenfassung der wichtigsten Punkte kann dabei helfen, Missverständnisse zu vermeiden. Sorgen Sie außerdem dafür, dass die Hausordnung leicht zugänglich ist – entweder im Mietvertrag, im Hausflur oder digital.

Fazit: Die Pflichten der Mieter sind vielfältig und dienen dazu, das Mietverhältnis harmonisch und reibungslos zu gestalten. Als Vermieter sollten Sie sich dieser Pflichten bewusst sein und bei Verstößen entsprechend reagieren. Eine klare Kommunikation und regelmäßige Erinnerungen können dazu beitragen, dass sich Ihre Mieter ihrer Verantwortung bewusst sind und entsprechend handeln.

7. Haustierhaltung

Recht auf Kleintiere: Mieter dürfen Kleintiere wie Hamster, Fische oder Wellensittiche ohne Erlaubnis des Vermieters halten, solange diese keine Störungen verursachen. Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf in der Regel der Zustimmung des Vermieters, es sei denn, dies ist ausdrücklich im Mietvertrag geregelt. Ein generelles Verbot von Haustieren im Mietvertrag ist jedoch unwirksam.

8. Wohnungsgeberbestätigung

Anspruch auf Ausstellung: Mieter haben das Recht, vom Vermieter eine Wohnungsgeberbestätigung zu erhalten, wenn sie einziehen. Diese Bescheinigung ist für die

Anmeldung beim Einwohnermeldeamt erforderlich und muss vom Vermieter innerhalb von zwei Wochen ausgestellt werden. TIPP: Gewöhnen Sie sich an, diese direkt mit in den Mietvertrag zu integrieren. Händigen Sie die Wohnungsgeberbestätigung bei Mietvertragsunterschrift mit aus und behalten Sie einen Durchschlag/Kopie bzw. eine 2. Ausfertigung. Nicht selten werden Sie die Rückfrage erhalten: „Also irgendwie finde ich die nicht mehr“. Bevor Sie diese dann neu ausfüllen müssen, liegt sie Ihnen bereits vor.