DIE EIGENBEDARFSKÜNDIGUNG

Eine Eigenbedarfskündigung gehört zu den häufigsten Kündigungsgründen, die Vermieter anführen. Sie erlaubt es dem Vermieter, das Mietverhältnis zu beenden, wenn die Wohnung

für ihn selbst, für nahe Angehörige oder für Mitglieder seines Haushalts benötigt wird. Dabei gibt es jedoch strenge gesetzliche Vorgaben, die eingehalten werden müssen, um eine rechtssichere Kündigung auszusprechen.

Rechtliche Grundlage:

Wann ist eine Eigenbedarfskündigung zulässig? Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgen, wenn der Vermieter die Wohnung für folgende Personen benötigt:

1. Den Vermieter selbst

2. Familienangehörige: Dazu zählen z. B. Kinder, Eltern, Enkelkinder, Geschwister oder Schwiegereltern. Auch entfernte Angehörige können in Ausnahmefällen einbezogen werden, wenn ein besonders enger persönlicher Kontakt nachweisbar ist.

3. Personen des Haushalts: Dazu gehören Personen, die dauerhaft mit dem Vermieter zusammenleben, wie Lebenspartner oder Pflegepersonen.

Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung

1. Begründung der Kündigung:

• Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB)

• Der Vermieter muss konkret darlegen, wer in die Wohnung einziehen soll und warum. Es reicht nicht, pauschal zu behaupten, die Wohnung werde „für Familienangehörige“

benötigt. Beispiele:

• „Mein Sohn Max Mustermann, der derzeit in einer anderen Stadt studiert, benötigt die Wohnung, da er sein Studium nun in meiner Stadt fortsetzen möchte.“

• „Meine Mutter benötigt die Wohnung, da sie aufgrund ihres Alters nicht mehr allein in ihrem Haus leben kann und näher bei mir wohnen soll.“

2. Einhaltung der Kündigungsfristen:

• Die gesetzliche Kündigungsfrist richtet sich nach der Mietdauer (§ 573c Abs. 1 BGB):

  • Bis zu 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist

  • 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist

  • Über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist

3. Keine Alternativwohnung verfügbar:

• Der Vermieter muss prüfen, ob er dem Mieter eine andere verfügbare Wohnung aus seinem Bestand anbieten kann. Diese Pflicht besteht jedoch nur, wenn der Vermieter tatsächlich über Alternativen verfügt.

Rechtsmissbrauch und unwirksame Eigenbedarfskündigung:

Die Gerichte prüfen Eigenbedarfskündigungen häufig sehr genau, insbesondere wenn Mieter den Verdacht äußern, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben wurde. Ein solcher Rechtsmissbrauch führt zur Unwirksamkeit der Kündigung. Beispiele für Rechtsmissbrauch:

• Vorgeschobener Eigenbedarf: Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarfs, hat jedoch keine ernsthafte Absicht, selbst einzuziehen oder die Wohnung an die genannte

Person zu überlassen.

• Widersprüchliches Verhalten: Der Vermieter gibt an, die Wohnung selbst zu benötigen, bietet sie nach der Kündigung jedoch zur Vermietung oder zum Verkauf an.

• Unzureichende Begründung: Eine pauschale oder ungenaue Begründung reicht nicht aus, z. B. „Ich brauche die Wohnung, da sie näher an meinem Arbeitsplatz liegt.“

💡 Tipp: Dokumentieren Sie Ihren Eigenbedarf und erstellen Sie möglichst konkrete und nachvollziehbare Begründungen, um dem Vorwurf des Rechtsmissbrauchs vorzubeugen.

Schutzrechte des Mieters bei Eigenbedarfskündigung

Auch der Mieter hat bei einer Eigenbedarfskündigung Rechte, die seinen Schutz gewährleisten:

1. Widerspruchsrecht des Mieters:

• Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde (§ 574 BGB).

Beispiele für Härtefälle:

• Hoher Lebensalter des Mieters (z. B. wenn der Mieter 80 Jahre alt ist und seit Jahrzehnten in der Wohnung lebt).

• Schwere Erkrankungen, die einen Umzug unmöglich machen oder gesundheitlich gefährden.

• Eine Wohnungssuche, die trotz intensiver Bemühungen erfolglos blieb.

2. Verlängerung des Mietverhältnisses:

• In Härtefällen kann das Gericht entscheiden, dass der Mieter länger in der Wohnung bleiben darf. Dies kann auch mehrere Jahre umfassen.

3. Prüfung der Begründung:

• Mieter haben das Recht, die Kündigung gerichtlich überprüfen zu lassen. Kann der Vermieter seinen Eigenbedarf nicht ausreichend nachweisen, wird die Kündigung als unwirksam erklärt.

  
  

Beispiele aus der Praxis

1. Unzureichende Begründung:

Ein Vermieter kündigte mit der Begründung, er benötige die Wohnung für seinen „Neffen“. Das Gericht lehnte die Kündigung ab, da der Neffe nicht zu den engen Familienangehörigen zählt und der Vermieter keinen Nachweis über die enge Beziehung erbringen konnte.

2. Falscher Eigenbedarf:

Ein Vermieter gab an, selbst in die Wohnung ziehen zu wollen, vermietete sie jedoch nach der Kündigung zu einem höheren Preis an einen neuen Mieter. Das Gericht entschied, dass dies ein Rechtsmissbrauch war und der ursprüngliche Mieter Schadenersatz verlangen konnte.

3. Härtefall des Mieters:

Ein 85-jähriger Mieter widersprach der Eigenbedarfskündigung mit der Begründung, dass er nach über 30 Jahren in der Wohnung und angesichts seines Alters keinen Umzug mehr bewältigen könne. Das Gericht gab dem Mieter Recht und verlängerte das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.

Fazit: Eigenbedarfskündigung – eine Frage der Sorgfalt Eine Eigenbedarfskündigung bietet Vermietern eine rechtliche Möglichkeit, die Wohnung für sich oder Angehörige zurückzufordern. Dennoch ist Vorsicht geboten: Die gesetzlichen Anforderungen sind streng, und Gerichte prüfen solche Fälle sehr genau.

💡 Unsere Tipps für Vermieter:

• Begründen Sie die Kündigung klar und nachvollziehbar.

• Halten Sie alle Beweise bereit, die Ihren Eigenbedarf untermauern.

• Kommunizieren Sie frühzeitig und transparent mit Ihrem Mieter.

• Ziehen Sie bei Unsicherheiten einen Fachanwalt für Mietrecht hinzu.

Mit einer sorgfältigen Planung und rechtssicheren Vorgehensweise können Sie die Eigenbedarfskündigung erfolgreich durchsetzen – und zugleich faire Bedingungen für Ihre Mieter gewährleisten.