RECHTE UND PFLICHTEN DES VERMIETERS

Rechte des Vermieters

Als Vermieter haben Sie bestimmte Rechte, die Ihnen im Rahmen des Mietverhältnisses zustehen. Eines der zentralen Rechte betrifft den Zutritt zur vermieteten Wohnung. Aller- dings ist dieses Recht stark reglementiert, und der Vermieter darf die Wohnung des Mieters nur unter bestimmten Voraussetzungen betreten. Ohne ein wirksames vertragliches oder gesetzliches Zutrittsrecht darf der Vermieter die Wohnung nicht gegen den Willen des Mieters betreten.

1. Vertragliches Zutrittsrecht

Mieter und Vermieter können ein Zutritts- und Besichtigungsrecht des Vermieters im Mietvertrag in einer entsprechenden Klausel vereinbaren. Eine solche vertragliche Klausel verpflichtet den Mieter jedoch nur dann zur Duldung des Zutritts, wenn sie wirksam ist. Das bedeutet, dass die Klausel weder gegen zwingende gesetzliche Vorschriften verstoßen noch

den Mieter unangemessen benachteiligen darf, da sie ansonsten unwirksam wäre.

Wirksame Zutritts- und Besichtigungsklausel im Mietvertrag: Einige Gerichte akzeptieren Klauseln, die dem Vermieter ein anlassloses Besichtigungsrecht einräumen, sofern dieses sehr zurückhaltend formuliert ist (z.B. ein Zutrittsrecht alle zwei Jahre und nur nach vorheriger Ankündigung). Ein Beispiel hierfür ist das Urteil des Amtsgerichts Münster (18.12.2008 – 6 C 4949/08). Der Bundesgerichtshof (BGH) hingegen hat entschieden, dass vertragliche Klauseln, die dem Vermieter ein anlassloses Besichtigungsrecht einräumen, unwirksam sind, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB) (BGH, Urteil vom 04. Juni 2014 – VIII ZR 289/13).

2. Gesetzliche Zutrittsrechte

Neben vertraglichen Vereinbarungen gibt es auch gesetzliche Regelungen, die dem Vermieter ein Zutrittsrecht einräumen. Diese gesetzlichen Zutrittsrechte sind jedoch ebenfalls an bestimmte Bedingungen geknüpft.

Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB): Der Vermieter hat das Recht, die Wohnung zu betreten, wenn dies zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen erforderlich ist. Dazu gehören sowohl Instandsetzungs- als auch Instandhaltungsmaßnahmen. Der Mieter ist verpflichtet, solche Maßnahmen zu dulden und dem Vermieter den Zugang zur Wohnung zu gewähren. Der Vermieter muss diese Maßnahmen rechtzeitig ankündigen, es sei denn, es handelt sich um Bagatellen oder Notfälle.

Beispielsfall: Der Vermieter möchte in einem Mietshaus die alte, fehlerhafte Klingelanlage ersetzen und muss dafür den Empfangsraum der Mietwohnungen betreten. Dies ist eine Erhaltungsmaßnahme, die den Mieter zur Duldung verpflichtet, sodass der Vermieter die Wohnung betreten darf.

Modernisierungsmaßnahmen (§ 555d BGB): Modernisierungsmaßnahmen, die die Wohnqualität verbessern (z.B. durch Senkung des Wasserverbrauchs oder Ener- gieeinsparungen), verpflichten den Mieter ebenfalls zur Duldung. Der Vermieter muss solche Maßnahmen mindestens drei Monate im Voraus ankündigen und den Mieter detailliert informieren. Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, darf der Vermieter oder seine Handwerker die Wohnung betreten.

Beispielsfall: Handwerker wollen unangekündigt schalldämmende Fensterscheiben in der Wohnung eines Mieters einbauen. Da der Vermieter die Maßnahme nicht rechtzeitig angekündigt hat, ist der Mieter nicht verpflichtet, die Handwerker in die Wohnung zu lassen.

Notfall (§ 229 BGB): In Notfällen, bei denen unmittelbare Gefahr für die Wohnung oder die Mieter besteht, darf der Vermieter nach § 229 BGB (Selbsthilfe) die Wohnung betreten, um Schaden abzuwenden. Allerdings ist dies nur zulässig, wenn keine Zeit bleibt, um obrigkeitliche Hilfe (Polizei, Feuerwehr) zu holen.

Beispielsfall: Wenn in einem Mietshaus ein starker Geruch aus einer Wohnung dringt und der Mieter nicht reagiert, darf der Vermieter die Wohnung nicht eigenmächtig öffnen. Er muss die Polizei verständigen, die die Wohnung nach § 41 PolG betreten darf.

Besondere Umstände – Treu und Glauben (§ 242 BGB): Wenn keine vertraglichen oder gesetzlichen Zutrittsrechte bestehen, kann der Vermieter unter bestimmten Umständen dennoch ein Zutrittsrecht nach § 242 BGB geltend machen. Dabei müssen die Interessen von Mieter und Vermieter sorgfältig abgewogen werden.

Beispielsfall: Ein Vermieter, der aufgrund unbegründeter Ängste nach einem TV-Bericht alle Wohnungen im Haus inspizieren will, hat kein Zutrittsrecht nach § 242 BGB, da kein konkreter, sachlicher Grund vorliegt.

3. Kein Zutrittsrecht aufgrund des Eigentums

Ein häufiger Irrtum unter Vermietern ist der Glaube, dass sie als Eigentümer jederzeit Zutritt zur vermieteten Wohnung haben. Tatsächlich überträgt der Mietvertrag das Recht auf Besitz und damit das Recht, über den Zutritt zu entscheiden, auf den Mieter. Der Vermieter hat somit kein Zutrittsrecht allein aufgrund seiner Eigentümerstellung.

Erklärung: Der Mieter ist der berechtigte Besitzer der Wohnung und darf entscheiden, wer Zutritt erhält. Der Vermieter kann sein Eigentumsrecht nicht geltend machen, um die Wohnung gegen den Willen des Mieters zu betreten.

Fazit: Das Zutrittsrecht des Vermieters zu einer vermieteten Wohnung ist rechtlich streng geregelt. Es bedarf entweder einer klaren gesetzlichen Grundlage (z. B. zur Behebung eines Mangels) oder einer wirksamen vertraglichen Klausel, die den Zugang unter bestimmten Umständen erlaubt. Vermieter sollten sich ihrer Rechte bewusst sein, um berechtigte Ansprüche durchsetzen zu können – zum Beispiel bei dringenden Reparaturen oder Besichtigungen. Gleichzeitig ist es essenziell, die Grenzen des Mietrechts zu respektieren, um das Recht auf Privatsphäre des Mieters nicht zu verletzen.

💡 Wichtiger Hinweis: Ein unberechtigtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter kann erhebliche rechtliche Konsequenzen haben, wie Unterlassungsansprüche oder Schadenersatzforderungen des Mieters. Zudem kann ein solcher Vorfall das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter dauerhaft beschädigen.

Unser Rat: Klären Sie alle Zutrittsanfragen frühzeitig, kommunizieren Sie transparent mit Ihrem Mieter und holen Sie im Zweifelsfall die Zustimmung schriftlich ein. So sichern Sie Ihre Rechte und sorgen gleichzeitig für ein respektvolles und rechtssicheres Mietverhältnis.

Pflichten des Vermieters

Eine der Hauptaufgaben als Vermieter ist die Instandhaltung Ihrer Immobilie. Das bedeutet, dass Sie dafür sorgen müssen, dass die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand bleibt. Das betrifft sowohl größere Instandhaltungen wie Dachreparaturen als auch kleinere Reparaturen, wie das Beheben eines undichten Wasserhahns. Ein gutes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter ist von zentraler Bedeutung für ein harmonisches Mietverhältnis. Um dieses Verhältnis zu pflegen, ist es wichtig, dass Sie als Vermieter Ihre Pflichten genau kennen und verantwortungsvoll erfüllen. Im Folgenden werden die wesentlichen Pflichten des Vermieters detailliert beschrieben.

1. Instandhaltungspflicht

Instandhaltung und Instandsetzung: Sie sind verpflichtet, die Immobilie instand zu halten und notwendige Reparaturen vorzunehmen. Das umfasst alles, was die grundlegende Funktionalität und Sicherheit der Wohnung betrifft, wie Wasser-, Strom- und Gasleitungen. Aber keine Sorge, bei kleineren Reparaturen – etwa dem Austausch von Türklinken oder Lichtschaltern – können Sie den Mieter zur Kasse bitten, solange dies im Mietvertrag klar geregelt ist. Üblicherweise liegt die Grenze für solche Kleinreparaturen bei 75 bis 100 Euro.

2. Kostenübernahme von Reparaturen

Schönheitsreparaturen: Hier wird es knifflig. Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen, wie das Streichen von Wänden oder das Verlegen neuer Teppiche, Sache des Mieters – allerdings nur, wenn dies im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Haben Sie den Mietvertrag schludrig formuliert oder fehlen entsprechende Klauseln, bleiben Sie auf den Kosten sitzen.

3. Beseitigung von Mängeln und Schäden

Beseitigungspflicht: Vermieter sind verpflichtet, Mietern eine Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand zu übergeben und diesen während der gesamten Mietzeit aufrechtzuerhalten. Schäden, die durch normalen Verschleiß entstehen, wie abgenutzte Fußböden, Lecks anLeitungen oder beschädigte Fensterfassungen, müssen vom Vermieter behoben werden.

4. Beseitigung von Schimmel

Verantwortlichkeit bei Schimmelbildung: Die Beseitigung von Schimmel hängt von der Ursache ab. Der Vermieter muss nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf bauliche Mängel zurückzuführen ist. Kann er diesen Nachweis nicht erbringen, trägt er die Kosten für die Beseitigung und eventuelle Folgekosten. Ist der Schimmel jedoch auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen, muss dieser die Kosten tragen.

5. Verkehrssicherungspflicht

Als Vermieter haben Sie nicht nur die Pflicht, die Wohnung in einem guten Zustand zu halten, sondern auch dafür zu sorgen, dass niemand auf Ihrem Grundstück zu Schaden kommt. Das nennt sich Verkehrssicherungspflicht. In einer WEG wird dies in der Regel auch durch die Hausverwaltung organisiert.

Was gehört dazu?

Sicherheit im Haus: Ihre Verkehrssicherungspflicht bezieht sich auf alle mitvermieteten Räume und Anlagen – vom Hausflur über die Treppen bis hin zur Tiefgarage oder dem Garten. Sie müssen dafür sorgen, dass alle diese Bereiche sicher sind. Dazu gehört auch die regelmäßige Überprüfung der Beleuchtung und die Reinigung von Gehwegen.

Geh- und Räumungspflicht: Im Winter sind Sie dafür verantwortlich, dass die Gehwege vor dem Haus von Schnee und Eis befreit sind. Wenn Sie diese Aufgabe auf den Mieter übertragen haben, sollten Sie sicherstellen, dass er diese auch erfüllt. Versäumt er das, und jemand stürzt, könnten Sie als Vermieter in die Haftung geraten.

Wartung technischer Anlagen: Wenn Ihr Mietobjekt über technische Anlagen wie einen Aufzug oder eine zentrale Heizungsanlage verfügt, müssen diese regelmäßig gewartet werden. Dies dient nicht nur der Sicherheit der Mieter, sondern auch dem Werterhalt Ihrer Immobilie.

Praxisbeispiel: Ein Mieter meldet Ihnen, dass das Treppengeländer wackelt. Das sollten Sie ernst nehmen und so schnell wie möglich beheben lassen. Wenn jemand deswegen stürzt, haften Sie als Vermieter. Ebenso verhält es sich mit vereisten Wegen: Stellen Sie sicher, dass gestreut und geräumt wird, damit niemand ausrutscht. Auch hier gibt es Dienstleister die diese Aufgaben übernehmen. Die Kosten hierfür können Sie in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

6. Nebenkostenabrechnung

Jährliche Abrechnung: Wenn der Mieter monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten leistet, ist der Vermieter verpflichtet, einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Diese Abrechnung muss innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter zugehen, sonst verliert der Vermieter den Anspruch auf mögliche Nachzahlungen. Die Nebenkostenabrechnung muss transparent und nachvollziehbar sein und sich an den Bestimmungen der Betriebskostenverordnung (BetrKV) orientieren.

7. Bereitstellen der Heizung

Heizpflicht des Vermieters: Der Vermieter muss während der Heizperiode (1. Oktober bis 30. April) sicherstellen, dass die Wohnung auf mindestens 20 Grad Celsius beheizt werden kann. Kann diese Temperatur nicht erreicht werden, hat der Mieter das Recht, die Miete angemessen zu mindern.

8. Bekanntgabe der Hausordnung

Hausordnung und Mietvertrag: Der Vermieter muss die Hausordnung dem Mieter zur Kenntnis bringen, idealerweise als Bestandteil des Mietvertrags. Der Mieter bestätigt durch seine Unterschrift die Kenntnisnahme der Hausordnung, die dann rechtlichen Bestand hat.

9. Gartenpflege

Verantwortlichkeit für den Garten: Die Zuständigkeit für die Gartenpflege hängt vom Mietvertrag ab. Wenn die Pflege auf den Mieter übertragen wurde, beschränkt sich diese in der Regel auf einfache Arbeiten wie Rasenmähen. Aufwendige Arbeiten, wie das Neuanlegen von Rasen oder der Baumschnitt, fallen in den Verantwortungsbereich des Vermieters.

10. Ausstellen einer Wohnungsgeberbestätigung

Wohnungsgeberbestätigung: Seit dem 1. November 2015 sind Vermieter verpflichtet, innerhalb von zwei Wochen nach Einzug eine Wohnungsgeberbestätigung auszustellen. Diese Bescheinigung, die den Namen und die Adresse von Mieter und Vermieter sowie das Einzugsdatum enthält, ist für die Anmeldung des Mieters beim Einwohnermeldeamt erforderlich.

11. Rechenschaftspflicht

Wirtschaftlichkeitsgebot: Der Vermieter ist verpflichtet, die umlegbaren Betriebskosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Rahmen zu halten. Der Mieter hat das Recht, Einsicht in die Belege und Rechnungen der abgerechneten Betriebskosten zu verlangen, insbesondere bei erheblichen Kostensteigerungen.

Fazit: Ein harmonisches Mietverhältnis beruht auf gegenseitigem Respekt und einem klaren Verständnis der jeweiligen Rechte und Pflichten. Als Vermieter tragen Sie eine wichtige Verantwortung: Indem Sie Ihre Pflichten ernst nehmen und Probleme rechtzeitig angehen, legen Sie den Grundstein für ein vertrauensvolles und konfliktfreies Miteinander.

💡 Warum das wichtig ist:

• Vorbeugen statt Nachbessern: Viele Konflikte entstehen, wenn Pflichten vernachlässigt werden. Durch proaktives Handeln und eine gewissenhafte Erfüllung Ihrer Aufgaben können solche Probleme vermieden werden.

• Vertrauen stärken: Mieter schätzen es, wenn sie sich auf ihren Vermieter verlassen können. Dieses Vertrauen trägt dazu bei, dass das Mietverhältnis stabil bleibt – oft über viele Jahre hinweg.

Unser Rat: Seien Sie sich Ihrer Rechte und Pflichten bewusst, handeln Sie verantwortungsbewusst und setzen Sie auf eine klare, respektvolle Kommunikation. So sichern Sie nicht nur den Werterhalt Ihrer Immobilie, sondern schaffen auch eine Grundlage für langfristige Zufriedenheit auf beiden Seiten.